So setzt sich die monatliche Rate zusammen
Die Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Während der Zinsbindung bleibt die Rate konstant, der Tilgungsanteil steigt jedoch von Monat zu Monat, weil die Restschuld sinkt — das Annuitätenprinzip.
Formel: Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte 35 – 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. Bei 4.000 € Nettoeinkommen sind das maximal 1.400 € – 1.600 € Rate. Bei 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung entspricht das einer Darlehenssumme von rund 290.000 € bis 330.000 €. Mit 20 % Eigenkapital ergibt sich ein realistischer Kaufpreis von etwa 360.000 € – 410.000 €.
Welche Tilgung ist 2026 sinnvoll?
- 1 % Tilgung: sehr niedrige Rate, aber Laufzeit über 40 Jahre
- 2 % Tilgung: klassischer Standard, Laufzeit ca. 30 Jahre
- 3 % – 4 % Tilgung: empfehlenswert bei aktuellen Zinsen
- Volltilgerdarlehen: Laufzeit fix, keine Restschuld nach Bindung
Zinsbindung — kurz oder lang?
Bei steigendem Zinsumfeld sichert eine lange Zinsbindung (15 – 30 Jahre) Planbarkeit. Bei stabilen oder fallenden Zinsen kann eine kürzere Bindung (5 – 10 Jahre) Vorteile bringen. Nach zehn Jahren greift gemäß § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist — unabhängig von der vereinbarten Bindung.
Bauzinsen 2026 — Überblick
- 10 Jahre Zinsbindung: ca. 3,2 – 4,2 % effektiv
- 15 Jahre Zinsbindung: ca. 3,4 – 4,5 % effektiv
- 20 Jahre Zinsbindung: ca. 3,6 – 4,8 % effektiv
Konkrete Zinsen hängen von Bonität, Beleihungsauslauf, Objekt und Bank ab. Mehr Eigenkapital bedeutet niedrigeren Zins.
Sondertilgungen nutzen
Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 % der Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das verkürzt die Laufzeit erheblich. Wer 300.000 € mit 3,8 % finanziert und jährlich 10.000 € sondertilgt, ist statt nach 31 bereits nach rund 19 Jahren schuldenfrei.
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